건축신고, 이젠 고민 끝! 건축법 시행령 제11조 대상 건축물 매우 쉬운 완벽 정리 가이드
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목차
- 건축신고가 건축허가보다 쉬운 이유
- 가장 흔한 건축신고 대상: 소규모 건축물의 신축 및 증축
- 신축 시 면적 기준
- 증축/개축/재축 시 면적 기준
- 높이 3미터 이하 증축의 특례
- 지역별 특성을 고려한 건축신고 대상
- 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서의 건축
- 주의! 신고 대상에서 제외되는 구역
- 헷갈리기 쉬운 대수선의 건축신고 기준
- 대수선의 범위와 신고 대상
- 주요구조부 해체가 없는 대수선의 기준
- 기타 소규모 건축물과 공작물의 건축신고
- 연면적 합계 100제곱미터 이하 건축물
- 그 밖의 건축신고 대상 건축물
건축신고가 건축허가보다 쉬운 이유
많은 사람이 건축을 시작할 때 ‘건축허가’라는 무거운 단어 앞에서 망설입니다. 하지만 우리 건축법에는 일정 규모 이하의 소규모 건축물이나 특정 행위에 대해서는 까다로운 ‘허가’ 대신 비교적 간편한 ‘신고’만으로 건축을 진행할 수 있도록 길을 열어두고 있습니다. 이것이 바로 건축법 제14조 및 건축법 시행령 제11조(키워드)에 명시된 ‘건축신고 대상 건축물’ 규정입니다.
건축신고는 허가보다 처리 기간이 짧고 (보통 3일 이내), 건축주가 준비해야 할 서류와 절차가 간소하다는 큰 장점이 있습니다. 즉, 복잡한 법적 검토보다는, 법에서 정한 최소한의 기준을 충족하는지 확인하는 절차에 가깝습니다. 건축주 입장에서는 시간과 비용을 절약하며 원하는 건축을 빠르게 시작할 수 있는 매우 쉬운 방법인 셈입니다. 우리가 흔히 접하는 작은 창고, 주택의 작은 증축 등은 대부분 이 건축신고 대상을 통해 이루어집니다.
가장 흔한 건축신고 대상: 소규모 건축물의 신축 및 증축
건축신고 대상 중 가장 핵심적이면서도 많은 사람에게 해당하는 부분이 바로 ‘규모’에 관한 기준입니다. 규모가 작다면 건축신고 대상이 되어 간편하게 진행할 수 있습니다.
신축 시 면적 기준
- 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물의 건축: 새로 건물을 짓는 경우(신축)로서, 건물의 모든 층의 바닥면적을 합한 연면적의 총합이 100제곱미터(약 30.25평) 이하일 때 건축신고 대상이 됩니다. 여기서 ‘연면적의 합계’는 하나의 대지에 둘 이상의 건축물이 있다면 그 모든 건축물의 연면적을 합한 것을 말합니다. 주택, 창고 등 용도에 관계없이 적용됩니다.
증축/개축/재축 시 면적 기준
이미 있는 건물을 늘리거나(증축), 고쳐 짓거나(개축), 다시 짓는(재축) 경우에도 규모에 따라 신고 대상이 됩니다.
- 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축: 이 세 가지 행위를 할 때, 바닥면적의 합계(늘어나거나, 고치거나, 다시 지어지는 부분의 면적)가 85제곱미터(약 25.7평) 이하인 경우에는 건축신고 대상입니다.
- 단, 3층 이상 건축물인 경우: 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 해당 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정된다는 중요한 예외가 있습니다. 즉, 큰 건물(3층 이상)에 작은 부분만 추가할 때만 신고가 가능하다는 뜻입니다. 85제곱미터 이내 기준과 1/10 이내 기준 중 작은 면적을 따라야 합니다.
높이 3미터 이하 증축의 특례
- 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위에서 증축하는 건축물: 건축물의 연면적 증가 없이 단순하게 높이만 3미터 이하로 늘리는 경우(예: 옥탑방, 물탱크실 등의 높이를 조정)에도 건축신고 대상입니다. 이는 연면적 85제곱미터 기준과는 별개로 적용될 수 있어, 기존 건물의 면적 증가 없이 높이만 소폭 늘리는 경우에 유용합니다.
지역별 특성을 고려한 건축신고 대상
규모 외에도, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에 따른 토지의 용도지역에 따라 건축신고 대상이 되기도 합니다.
관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서의 건축
- 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축: 국토계획법에 따른 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 상대적으로 규제가 덜한 지역에서 건물을 지을 때, 두 가지 조건을 모두 충족하면 건축신고 대상입니다.
- 연면적 200제곱미터 미만 (약 60.5평 미만)
- 층수 3층 미만 (즉, 1층 또는 2층 건물)
이 기준은 주로 농어촌 지역의 소규모 주택이나 창고 등을 간편하게 짓도록 하기 위한 취지입니다.
주의! 신고 대상에서 제외되는 구역
위의 관리지역 등에서 200제곱미터 미만, 3층 미만 건축물이라 하더라도 다음과 같은 구역에서는 반드시 건축허가 대상이 됩니다.
- 지구단위계획구역: 도시 계획의 일환으로 특별한 건축 기준이 적용되는 곳.
- 방재지구, 붕괴위험지역 등 재해취약지역: 재난 예방을 위해 특별한 안전 규제가 필요한 곳.
이러한 지역에서는 소규모라도 안전 및 계획적 관리가 중요하기 때문에 신고 대신 허가 절차를 거쳐야 합니다.
헷갈리기 쉬운 대수선의 건축신고 기준
건축물의 대수선이란 건물의 주요 구조부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 등)를 증설·해체·수선·변경하는 행위를 말하며, 그 규모에 따라 허가 또는 신고 대상으로 나뉩니다.
대수선의 범위와 신고 대상
대수선은 원칙적으로 허가 대상이지만, 다음의 소규모 대수선은 신고만으로 가능합니다.
- 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선: 위에서 언급된 특정 지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역) 외의 일반적인 용도지역에서도, 건물의 규모가 200제곱미터 미만이고 3층 미만일 때 대수선을 하면 건축신고 대상입니다. 다만, 이 경우에도 주요구조부의 해체가 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 대수선만 신고 대상이 됩니다.
주요구조부 해체가 없는 대수선의 기준 (매우 쉬운 방법)
주요구조부를 ‘증설’하거나 ‘해체’하는 행위는 대부분 위험도가 높다고 보아 건축허가 대상이 되는 경우가 많습니다. 하지만, 주요구조부를 해체하지 않고 ‘수선 또는 변경’하는 행위 중 다음은 신고 대상입니다.
- 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것. (30제곱미터 미만 수선은 신고 대상이 아님)
- 기둥, 보, 지붕틀을 각각 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것. (세 개 미만 수선은 신고 대상이 아님)
- 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선 또는 변경하는 것.
- 주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 수선 또는 변경하는 것.
이 기준은 건축물의 안전과 직결되므로, 단순히 ‘수선’이라 하더라도 일정 규모 이상이거나 중요한 부분일 경우 신고 대상이 됩니다. 주요구조부를 ‘증설’하거나 ‘해체’하는 행위는 원칙적으로 건축허가 대상임을 명심해야 합니다.
기타 소규모 건축물과 공작물의 건축신고
건축법 시행령 제11조에는 위의 일반적인 규모나 지역 기준 외에도, 특정 목적을 가진 소규모 건축물에 대한 신고 기준을 명시하고 있습니다.
연면적 합계 100제곱미터 이하 건축물
앞서 언급했듯이 연면적 합계 100제곱미터 이하의 신축은 신고 대상이며, 이는 가장 기본적인 소규모 건축의 신고 기준입니다.
그 밖의 건축신고 대상 건축물
- 공업지역 내 공장 건축: 공업지역에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적의 합계가 500제곱미터 이하인 공장의 건축은 신고 대상입니다. (단, 층수가 2층 이하여야 하며, 연면적 기준을 충족해야 함)
- 농어업용 건축물: 농업 또는 어업을 목적으로 건축하는 연면적 200제곱미터 이하의 창고나 연면적 400제곱미터 이하의 축사, 작물재배사(버섯재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재의 온실 등)는 신고 대상입니다. 이는 농어촌 경제 활동을 지원하기 위한 특별 규정입니다.
- 표준 설계도서에 따라 건축하는 건축물: 「건축법」 제23조제4항에 따라 국토교통부장관이 작성하거나 승인한 표준 설계도서에 따라 건축하는 건축물로서 그 용도 및 규모가 주위 환경이나 미관에 지장이 없다고 인정하여 조례로 정하는 건축물은 신고 대상입니다.
이처럼 건축신고 대상은 단순히 규모가 작은 것에 국한되지 않고, 지역의 특성, 건물의 용도, 건축 행위의 성격 등을 종합적으로 고려하여 규정되어 있습니다. 건축을 계획하고 있다면, 건축법 시행령 제11조를 통해 복잡한 허가 절차 대신 간편한 신고 절차를 활용할 수 있는지 반드시 확인하는 것이 ‘매우 쉬운 방법’으로 건축을 시작하는 첫걸음이 될 것입니다.