클릭 몇 번으로 끝내는 부동산 실거래가 신고시스템, 누구나 쉽게 따라 할 수 있는 ‘매우 쉬운 방법’ A to Z
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목차
- 부동산 실거래가 신고, 왜 해야 하고 누가 해야 할까?
- 신고 의무 및 목적
- 신고 대상 및 의무자
- 신고 기한
- 인터넷 신고의 압도적인 편리함: 부동산거래관리시스템 접속
- 시스템 접속 및 준비물
- 공인인증서(공동인증서) 로그인 및 실명 확인
- 거래 유형별 신고서 작성 및 전자서명 핵심 가이드
- 신고서 작성 시 필수 입력 사항
- 거래 유형에 따른 전자서명 방법 (직거래 vs. 중개거래)
- 주택 취득자금 조달 및 입주계획서 제출 기준 (추가서류)
- 신고 완료 및 신고필증 발급, 최종 확인하기
- 온라인 접수 및 담당 공무원 확인
- 신고필증 온라인 출력 및 활용
1. 부동산 실거래가 신고, 왜 해야 하고 누가 해야 할까?
신고 의무 및 목적
부동산 실거래가 신고 제도는 투명한 부동산 거래 질서를 확립하고, 부동산 투기를 방지하기 위해 2006년 도입되었습니다. 실제 거래가격을 거짓으로 신고하는 ‘다운계약’이나 ‘업계약’과 같은 이중계약 관행을 근절하고, 정부가 정확한 부동산 시장 정보를 확보하는 것이 주된 목적입니다. 신고 의무를 위반하거나 거짓으로 신고할 경우 과태료가 부과될 수 있으므로 정확하고 기한 내 신고하는 것이 매우 중요합니다.
신고 대상 및 의무자
신고 대상은 부동산(토지, 건축물) 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권)에 대한 매매 계약입니다. 다만, 교환, 증여, 판결 등은 신고 대상에서 제외됩니다.
신고 의무자는 거래 유형에 따라 다음과 같이 구분됩니다.
- 직거래 (개인 간의 거래): 매도인과 매수인이 공동으로 신고합니다. 당사자 중 1인이 신고를 할 경우에도 나머지 당사자의 위임을 받은 것으로 간주하여 진행할 수 있으나, 시스템 상에서는 공동 서명이 원칙입니다.
- 중개거래 (개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우): 개업공인중개사가 단독으로 신고해야 합니다. 공동 중개인 경우에는 공동으로 중개한 개업공인중개사 모두가 공동으로 신고해야 합니다.
- 거래 당사자 중 일방이 국가, 지자체 등 ‘국가 등’인 경우: 국가 등이 단독으로 신고해야 합니다.
신고 기한
부동산 거래계약 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 합니다. 만약 신고한 계약이 해제, 무효 또는 취소된 경우에는 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다. 기한을 넘길 경우 지연 신고로 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 합니다.
2. 인터넷 신고의 압도적인 편리함: 부동산거래관리시스템 접속
시스템 접속 및 준비물
부동산 실거래가 신고는 관할 시·군·구청을 방문하여 신고하는 방법과 인터넷을 통해 전자 신고하는 방법이 있습니다. 가장 쉽고 편리한 방법은 국토교통부의 ‘부동산거래관리시스템’($\text{rtms.molit.go.kr}$)을 이용한 온라인 전자 신고입니다. 인터넷 신고를 위해 반드시 준비해야 할 것은 다음과 같습니다.
- 공인인증서(공동인증서): 인터넷 뱅킹 등에 사용하던 개인용 또는 사업자용 공동인증서가 필요합니다.
- 부동산 매매(또는 공급) 계약서: 신고서 작성 시 계약서 상의 정보(계약일, 거래 금액, 중도금/잔금 지급일 등)를 정확하게 입력해야 합니다.
공인인증서(공동인증서) 로그인 및 실명 확인
시스템에 접속한 후 신고를 진행하려면 성명, 주민등록번호, 공인인증서를 통한 실명 확인 및 로그인이 필수입니다. 중개거래의 경우 공인중개사만 서명하면 되지만, 직거래의 경우 매도인과 매수인 모두 공동인증서를 통한 전자서명을 해야 최종 접수가 완료됩니다.
3. 거래 유형별 신고서 작성 및 전자서명 핵심 가이드
신고서 작성 시 필수 입력 사항
신고서에는 계약의 핵심 정보를 구체적으로 입력해야 합니다. 주요 입력 사항은 다음과 같습니다.
- 거래당사자 정보: 매도인 및 매수인의 인적사항 (성명, 주민등록번호, 주소 등)
- 계약 정보: 계약 체결일, 중도금 지급일, 잔금 지급일, 실제 거래가격(총 거래금액)
- 거래 대상 부동산 정보: 소재지, 지번, 지목, 면적, 종류 등 (시스템에서 주소 검색으로 쉽게 입력 가능)
- 특약 사항: 계약의 중요 내용 중 일반적인 계약 내용 외의 특약이 있는 경우
- 공인중개사 정보 (중개거래 시): 개업공인중개사의 등록번호, 상호, 연락처 등
거래 유형에 따른 전자서명 방법 (직거래 vs. 중개거래)
신고서 작성을 마쳤다면 전자서명을 통해 신고를 확정해야 합니다.
- 중개거래: 개업공인중개사가 신고서를 작성하고 개업공인중개사만 전자서명을 하면 됩니다.
- 직거래: 매도인과 매수인 모두 공인인증서(공동인증서)를 이용하여 공동으로 전자서명을 해야 최종적으로 신고가 접수됩니다. 한쪽만 서명해서는 접수가 완료되지 않으니, 매도인과 매수인 모두 시스템에 접속하여 전자서명을 완료해야 합니다.
주택 취득자금 조달 및 입주계획서 제출 기준 (추가서류)
일정 요건에 해당하는 주택 거래의 경우 ‘주택 취득자금 조달 및 입주계획서’를 신고 시 함께 제출해야 합니다.
- 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택: 거래 금액과 관계없이 모든 주택 매매 시 제출해야 합니다. 이 경우 자금 조달계획과 함께 증빙서류도 제출해야 하는 기준이 있을 수 있습니다. (법령 개정에 따라 기준 상이)
- 비규제지역 내 주택: 일반적으로 6억 원 이상의 주택 매매 시 제출해야 합니다. (법령 개정에 따라 기준 상이)
- 법인 주택 거래: 법인이 주택 거래 시에는 ‘법인 주택 거래계약 신고서’를 제출해야 합니다.
신고서 작성 화면에서 제출 대상인지 여부를 확인할 수 있으며, 대상인 경우 해당 서식을 작성하고 PDF, 이미지 파일 등으로 변환하여 첨부해야 합니다.
4. 신고 완료 및 신고필증 발급, 최종 확인하기
온라인 접수 및 담당 공무원 확인
신고서 작성 및 전자서명이 완료되면 해당 정보는 자동으로 부동산 소재지 관할 시·군·구청으로 온라인 접수됩니다. 이후 관할 지자체 담당 공무원이 신고 내용을 확인하고 검토하는 과정을 거치게 됩니다. 보통 접수 후 짧은 시간 내(통상 3시간 이내) 처리가 완료됩니다.
신고필증 온라인 출력 및 활용
담당 공무원의 확인이 끝나고 신고가 수리되면, 시스템 상에서 ‘부동산거래계약 신고필증’을 즉시 발급받아 출력할 수 있습니다.
- 이 신고필증에는 고유한 신고 일련번호가 기재되어 있습니다.
- 이 신고필증은 부동산등기특별조치법에 따른 검인을 받은 것으로 간주됩니다.
- 매수인은 이 신고필증을 가지고 잔금 지급일로부터 60일 이내에 부동산 소재지 관할 등기소에 소유권이전등기를 신청할 때 사용해야 합니다. 등기 신청 시 신고필증의 신고 일련번호를 기재하면 법원에서 온라인으로 신고필증을 직접 확인하게 됩니다.
신고필증을 출력하여 계약 당사자나 공인중개사가 보관하고, 소유권이전등기 시 필요한 서류로 활용하면 모든 신고 절차가 마무리됩니다.
[공백 제외 글자수: 2,130자]